物管理條例
| 物管理條例 第一章 總則 第一條 為了規范物管理活動，維護主和物服務企的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。 第二條 本條例所稱物管理，是指主通過選聘物服務企，由主和物服務企按照物服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。 第三條 國家提倡主通過公、公平、公正的市場競爭機制選擇物服務企。 第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物管理和服務水平。 第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物管理活動的監督管理工作。 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物管理活動的監督管理工作。 第二章 主及主大會 第六條 房屋的所有權人為主。 主在物管理活動中，享有下列權利： (一)按照物服務合同的約定，接受物服務企提供的服務； (二)提議召主大會會議，并就物管理的有關事項提出建議； (三)提出制定和修改管理規約、主大會議事規則的建議； (四)參加主大會會議，行使投票權； (五)選舉主委員會成員，并享有被選舉權； (六)監督主委員會的工作； (七)監督物服務企履行物服務合同； (八)對物共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權； (九)監督物共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用； (十)法律、法規規定的其他權利。 第七條 主在物管理活動中，履行下列義務： (一)遵守管理規約、主大會議事規則； (二)遵守物管理區域內物共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度； (三)執行主大會的決定和主大會授權主委員會作出的決定； (四)按照國家有關規定交納專項維修資金； (五)按時交納物服務費用； (六)法律、法規規定的其他義務。 第八條 物管理區域內全體主組成主大會。 主大會應當代表和維護物管理區域內全體主在物管理活動中的合法權益。 第九條 一個物管理區域成立一個主大會。 物管理區域的劃分應當考慮物的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。 第十條 同一個物管理區域內的主，應當在物所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立主大會，并選舉產生主委員會。但是，只有一個主的，或者主人數較少且經全體主一致同意，決定不成立主大會的，由主共同履行主大會、主委員會職責。 第十一條 下列事項由主共同決定： (一)制定和修改主大會議事規則； (二)制定和修改管理規約； (三)選舉主委員會或者更換主委員會成員； (四)選聘和解聘物服務企； (五)籌集和使用專項維修資金； (六)改建、重建建筑物及其附屬設施； (七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 第十二條 主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的主且占總人數過半數的主參加。 主可以委托代理人參加主大會會議。 主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的主且占總人數2/3以上的主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的主且占總人數過半數的主同意。 主大會或者主委員會的決定，對主具有約束力。 主大會或者主委員會作出的決定侵害主合法權益的，受侵害的主可以請求人民法院予以撤銷。 第十三條 主大會會議分為定期會議和臨時會議。 主大會定期會議應當按照主大會議事規則的規定召。經20%以上的主提議，主委員會應當組織召主大會臨時會議。 第十四條 召主大會會議，應當于會議召15日以前通知全體主。 住宅小區的主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。 主委員會應當做好主大會會議記錄。 第十五條 主委員會執行主大會的決定事項，履行下列職責： (一)召集主大會會議，報告物管理的實施情況； (二)代表主與主大會選聘的物服務企簽訂物服務合同； (三)及時了解主、物使用人的意見和建議，監督和協助物服務企履行物服務合同； (四)監督管理規約的實施； (五)主大會賦予的其他職責。 第十六條 主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。 主委員會委員應當由熱心公益事、責任心強、具有一定組織能力的主擔任。 主委員會主任、副主任在主委員會成員中推選產生。 第十七條 管理規約應當對有關物的使用、維護、管理，主的共同利益，主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。 管理規約對全體主具有約束力。 第十八條 主大會議事規則應當就主大會的議事方式、表決程序、主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。 第十九條 主大會、主委員會應當依法履行職責，不得作出與物管理無關的決定，不得從事與物管理無關的活動。 主大會、主委員會作出的決定違反法律、法規的，物所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體主。 第二十條 主大會、主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物管理區域內的社會治安等相關工作。 在物管理區域內，主大會、主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會展工作，并接受其指導和監督。 住宅小區的主大會、主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。 第三章 前期物管理 第二十一條 在主、主大會選聘物服務企之前，建設單位選聘物服務企的，應當簽訂書面的前期物服務合同。 第二十二條 建設單位應當在銷售物之前，制定臨時管理規約，對有關物的使用、維護、管理，主的共同利益，主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物買受人的合法權益。 第二十三條 建設單位應當在物銷售前將臨時管理規約向物買受人明示，并予以說明。 物買受人在與建設單位簽訂物買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。 第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產發與物管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物服務企。 住宅物的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物服務企；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物服務企。 第二十五條 建設單位與物買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物服務合同約定的內容。 第二十六條 前期物服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、主委員會與物服務企簽訂的物服務合同生效的，前期物服務合同終止。 第二十七條 主依法享有的物共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。 第二十八條 物服務企承接物時，應當對物共用部位、共用設施設備進行查驗。 第二十九條 在辦理物承接驗收手續時，建設單位應當向物服務企移交下列資料： (一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管工程竣工圖等竣工驗收資料； (二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料； (三)物質量保修文件和物使用說明文件； (四)物管理所必需的其他資料。 物服務企應當在前期物服務合同終止時將上述資料移交給主委員會。 第三十條 建設單位應當按照規定在物管理區域內配置必要的物管理用房。 第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物的保修責任。 第四章 物管理服務 第三十二條 從事物管理活動的企應當具有獨立的法人資格。 國務院建設行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強行誠信管理。 第三十三條 一個物管理區域由一個物服務企實施物管理。 第三十四條 主委員會應當與主大會選聘的物服務企訂立書面的物服務合同。 物服務合同應當對物管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。 第三十五條 物服務企應當按照物服務合同的約定，提供相應的服務。 物服務企未能履行物服務合同的約定，導致主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 第三十六條 物服務企承接物時，應當與主委員會辦理物驗收手續。 主委員會應當向物服務企移交本條例第二十九條第一款規定的資料。 第三十七條 物管理用房的所有權依法屬于主。未經主大會同意，物服務企不得改變物管理用房的用途。 第三十八條 物服務合同終止時，物服務企應當將物管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給主委員會。 物服務合同終止時，主大會選聘了新的物服務企的，物服務企之間應當做好交接工作。 第三十九條 物服務企可以將物管理區域內的專項服務務委托給專性服務企，但不得將該區域內的全部物管理一并委托給他人。 第四十條 物服務收費應當遵循合理、公以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物的性質和特點，由主和物服務企按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物服務收費辦法，在物服務合同中約定。 第四十一條 主應當根據物服務合同的約定交納物服務費用。主與物使用人約定由物使用人交納物服務費用的，從其約定，主負連帶交納責任。 已竣工但尚未出售或者尚未交給物買受人的物，物服務費用由建設單位交納。 第四十二條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物服務收費的監督。 第四十三條 物服務企可以根據主的委托提供物服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。 第四十四條 物管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。 物服務企接受委托代收前款費用的，不得向主收取手續費等額外費用。 第四十五條 對物管理區域內違反有關治安、環保、物裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物服務企應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。 有關行政管理部門在接到物服務企的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。 第四十六條 物服務企應當協助做好物管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物服務企在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。 物服務企雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。 第四十七條 物使用人在物管理活動中的權利義務由主和物使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。 物使用人違反本條例和管理規約的規定，有關主應當承擔連帶責任。 第四十八條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理主、主委員會、物使用人和物服務企在物管理活動中的投訴。 第五章 物的使用與維護 第四十九條 物管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。 主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物服務企；物服務企確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請主大會討論決定同意后，由主依法辦理有關手續。 第五十條 主、物服務企不得擅自占用、挖掘物管理區域內的道路、場地，損害主的共同利益。 因維修物或者公共利益，主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得主委員會和物服務企的同意；物服務企確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得主委員會的同意。 主、物服務企應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。 第五十一條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。 前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。 第五十二條 主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物服務企。 物服務企應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知主。 第五十三條 住宅物、住宅小區內的非住宅物或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物的主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。 專項維修資金屬于主所有，專項用于物保修期滿后物共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。 第五十四條 利用物共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關主、主大會、物服務企的同意后，按照規定辦理有關手續。主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照主大會的決定使用。 第五十五條 物存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關主應當給予配合。 責任人不履行維修養護義務的，經主大會同意，可以由物服務企維修養護，費用由責任人承擔。 第六章 法律責任 第五十六條 違反本條例的規定，住宅物的建設單位未通過招投標的方式選聘物服務企或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物服務企的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。 第五十七條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于主的物共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給主造成損失的，依法承擔賠償責任。 第五十八條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物服務企予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。 第五十九條 違反本條例的規定，物服務企將一個物管理區域內的全部物管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款。委托所得收益，用于物管理區域內物共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照主大會的決定使用；給主造成損失的，依法承擔賠償責任。 第六十條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。 第六十一條 違反本條例的規定，建設單位在物管理區域內不按照規定配置必要的物管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。 第六十二條 違反本條例的規定，未經主大會同意，物服務企擅自改變物管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物管理區域內物共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照主大會的決定使用。 第六十三條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物管理區域內物共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照主大會的決定使用： (一)擅自改變物管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的； (二)擅自占用、挖掘物管理區域內道路、場地，損害主共同利益的； (三)擅自利用物共用部位、共用設施設備進行經營的。 個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。 第六十四條 違反物服務合同約定，主逾期不交納物服務費用的，主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物服務企可以向人民法院起訴。 第六十五條 主以主大會或者主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。 第六十六條 違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。 以上是小編為您整理的關于 物管理條例的內容，希望對您有所幫助。 |
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