“有依據嗎?”

“有!”

“國稅發【2009】31號文件有規定!”

我們看看文件的規定：

國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知(國稅發〔2009〕31號)文件第二十七條關于“開發產品計稅成本支出的內容”做了如下規定：

開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

毋庸置疑，有點語文基礎的都可以得出簡單的結論：售樓部支出屬于“營銷設施建造費”，因此計入開發成本，于是在計算土地增值稅的時候該部分可以加計扣除。

果真如此嗎?我們需要明白以下問題：

會計據以做賬的規范性文件是什么

如果只有一個答案，就是《會計準則》;如果有兩個答案，增加“財政部關于會計核算的相關文件”即可，比如財政部關于印發《增值稅會計處理規定》的通知(財會201622號)。

因此，依據稅法做賬有點說不過去了。

企業所得稅和土地增值稅的區別是什么

兩個稅種最主要的區別：

1、計稅對象不同。

企業所得稅是法人所得稅，是以法人為一個納稅人計算企業所得稅，分公司或者“項目部”要匯總計算企業所得稅的;

土地增值稅是以“項目”為清算單位計算的。一個房地產企業有可能開發好幾個項目，如果一年內開工并竣工結算，則所有項目匯總計算企業所得稅，但是各個項目要分別進行土地增值稅清算的。

2、計稅期間不同。

企業所得稅按月或者按季度預交，按年度匯算清繳;

土地增值稅是按開發項目開發期間計算。自開盤截至清盤(或者理解為“達到清算條件”)結束，這個期間有可能是一年，也有可能是五年、十年。因此，土地增值稅的計算期間一般大于企業所得稅的計算期間。

是由于企業所得稅和土地增值稅以上的差異，形成稅種之間的“推諉”現象：發生一筆費用或者支出，企業所得稅讓計入開發成本，這樣可以適當增加當期利潤，企業繳納企業所得稅的概率會高一些。但土地增值稅不樂意了，土地增值稅當然希望計入期間費用，而不是計入開發成本，誠然，在土地增值稅清算的時候，會因增加計價扣除的基數而添加扣除金額，形成侵蝕土地增值稅的稅基。

會計該如何做呢?請看我們討論過的第一個問題：會計據以做賬的規范性文件是什么?

售樓部支出土地增值稅的處理原則

我們列舉以下情況逐一分析：

1、待拆的樣板間

案例【1】：假設金穗源房地產公司待拆的樣板間發生建造支出1000萬元，硬裝發生了100萬元，購買家電、沙發等發生了50萬元。應做如下處理：

以上支出全部計入“固定資產”科目，按照不同的資產類型確認不同的折舊年限，照章計提折舊，在拆除年度，通過“固定資產清理”科目處理。

2、主體之內的精裝房

案例【2】：假設金穗源房地產公司將所售樓盤的第6層作為精裝房，硬裝發生了100萬元，購買家電、沙發等發生了50萬元。應做如下處理：

硬裝支出計入“開發成本---建安費”，家電、沙發等作為“固定資產”，按照案例【1】方式處理，在銷售實現的時候，未計提完的折舊計入“銷售費用”。如果“舊”彩電、沙發一并銷售給業主的，按照“買一送一”的原則處理。

3、利用會所(公配)修建的售樓部

案例【3】：金穗源房地產公司利用屬于公配的會所作為售樓部，會所建造支出發生1000萬元，硬裝發生了100萬元，購買家電、沙發等發生了50萬元。應做如下處理：

會所建造支出、硬裝支出計入“開發成本---公共配套費”，家電、沙發等作為“固定資產”，按照案例【1】方式處理，在銷售實現的時候，未計提完的折舊計入“銷售費用”。

4、租賃紅線外房屋作為售樓部的

案例【3】：金穗源房地產公司在項目規劃之外的繁地段租賃房屋發生租賃費1000萬元，硬裝發生了100萬元，購買家電、沙發等發生了50萬元。應做如下處理：

租賃費用、硬裝費用歸集在“長期待攤費用”，在租賃年限內均衡攤銷;家電、沙發等計入“固定資產”，按照固定資產的相關規定進行會計處理。

土地增值稅稅法依據

(1)總局層面規定：

《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)文件規定：“房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。”

(2)地方文件規定：

《海南省地方稅務局關于印發土地增值稅清算有關業務問答的通知》(瓊地稅函2015917號)文件規定：

九、納稅人銷售商品房時，連同家具一起銷售，家具成本如何計算扣除?

凡以建筑物或構筑物為載體，移動后會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費用支出，如房屋銷售中外購的家具、家電支出，若在銷售合同中一并計入銷售收入，能夠提供購進發票的，準予作為“新建房及配套設施的成本”予以扣除，但不作為計入房地產開發費用和財政部規定的其他扣除項目的計算基數。

《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題的公告》(蘇地稅規〔2012〕1號)文件規定：

(三)裝修裝飾費用的扣除

凡以建筑物或構筑物為載體，移動后會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費用支出，一律不得作為開發成本扣除。

對房地產開發企業售樓處等營銷設施的裝修費用，應計入房地產開發費用。

《浙江省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的解答》回復：房地產開發項目中售樓處、樣板房等用房的建造費和裝修費如何計算扣除?

答：根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條對計算增值額的扣除項目的規定，現明確如下：對房地產開發項目中建造的售樓處、樣板房等用房，如屬于經相關部門審批的項目建筑面積內的用房，其建造成本和裝修費用按照“房地產開發成本”中的“建筑安裝工程費”歸集，允許全額列入扣除項目金額計算扣除;如不屬于經相關部門審批的項目建筑面積內的用房，其建造成本和裝修費用應列入“房地產開發費用”中的“銷售費用”科目核算，“房地產開發費用”按《實施細則》第七條第(三)款規定計算。