城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

【政策依據】《中人民共和國土地管理法》第九條

二、拆遷時適用的法規

2011年1月21日，國務院總理溫家寶簽署國務院令，公布《國有土地上房屋征收與補償條例》，該條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。國務院法制辦、住房和城鄉建設部負責人為此接受了記者的采訪。在采訪中回復“條例為什么沒有對征收集體土地作出規定？”的問題時，答復“國有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調整的”。

國有土地上的房屋征收由《國有土地上房屋征收與補償條例》調整；集體土地征收是由《中人民共和國土地管理法》調整。《國有土地上房屋征收與補償條例》取代了《城市房屋拆遷管理條例》。以下為問答的內容：

問：條例為什么沒有對征收集體土地作出規定？

答：有意見認為，條例應一并解決集體土地和房屋征收問題。從我們調查了解的情況看，現在矛盾突出的確實主要在集體土地征收方面，但國有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調整的，通過行政法規對征收集體土地作出規定是超越立法權限的。我們將會同有關部門抓緊對土地管理法有關集體土地征收和補償的規定作出修改，由國務院盡早向全國人大常委會提出議案。

三、國有土地上房屋征收補償的項目及標準

（一）補償項目

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

【政策依據】《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

（二）補償方式及項目標準

被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

1.對被征收房屋價值的補償

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

2.搬遷、臨時安置的補償

因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

3.停產停業損失的補償

對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

【政策依據】《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條、二十一、二十二、二十三條

四、集體土地征收補償的項目及標準

（一）補償項目

征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。

（二）補償標準

1.土地補償費及安置補助費

（1）征用耕地的

征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍。

（2）征用其他土地的

征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。

（3）土地補償費和安置補助費增加的規定

依照上述規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍。

國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

2.附著物和青苗補償

被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。

征用城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。

【政策依據】《中人民共和國土地管理法》（中人民共和國主席令第二十八號）第四十七條

五、拆遷補償中收回土地使用權的營業稅政策

《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發〔1993〕149號）規定，不征收營業稅。

《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）明確，國稅函〔2008〕277號中關于縣級以上(含)地方人民政府收回土地使用權的式文件，包括縣級以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上(含)地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

六、拆遷補償涉及的增值稅問題分析

（一）取得拆遷補償款的

財稅〔2016〕36號附件3（三十七）規定，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的情形免征增值稅。《全國推開營改增業務操作指引》對本條的解讀中明確，本條是對《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發〔1993〕149號）中無形資產稅目注釋的調整。《營業稅稅目注釋（試行稿）》中規定，對土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。在營改增試點政策設計時，考慮土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，滿足征收增值稅的各個征稅要素，不應排除在征稅范圍之外。但同時考慮到上述土地轉讓行為的特殊性，給予了增值稅免稅政策。

依據上述規定，因拆遷取得符合規定的土地補償價款，可以免征增值稅。除此情形外，納稅人取得的土地上的其他的補償費是否免征，目前政策并不統一。

建議參考：

1.重慶市國家稅務局營改增政策指引（一）納稅人的車庫、辦公樓等不動產被政府征收了用于統一市政規劃，從政府取得的拆遷補償款，是否要征收增值稅？

回復：土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權（包括土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物）歸還給土地所有者的情形免征增值稅。除此情形外，納稅人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費按照銷售不動產征稅。

2.湖北國稅解答：“納稅人將國有土地使用權交由土地收購儲備中心收儲，取得的補償收入能否免征增值稅？

納稅人將國有土地使用權交由土地收購儲備中心收儲，取得的建筑物、構筑物和機器設備的補償收入征收增值稅，取得的其他補償收入免征增值稅。”

3.北京國稅解答：“企業的房產被拆遷，獲得了另一處的房產補償和一部分現金補償，被拆遷企業是不是要把作為補償的房屋作價加上取得的現金補償收入按銷售不動產來繳納增值稅？被拆遷企業獲得的補償房屋對應的進項稅額，是否可以抵扣？

答：取得的拆遷補償款（現金補償和房屋補償）按照轉讓不動產繳納增值稅。取得的補償房屋若可以取得增值稅專用發票，是可以抵扣進項稅額的。”（注：紅字部分錯誤。2020年7月1日納稅服務熱線12366（全國業務）回復，經工單請示總局，明確答復如下：拆遷補償費屬于可以從銷售額中扣減的項目，只能差額計稅，就算取得專用發票，也不得進項抵扣）

4.（6月17日北京）農村集體土地因拆遷建設，收到的拆遷補償款，如何繳納增值稅？

答：《中人民共和國憲法》第十條及《中人民共和國土地法》第八條均規定“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”鑒于相關法律規定農村和城市郊區的土地屬于集體所有，因此村集體（村委會）經政府相關部門審批出讓農村集體土地而取得的土地補償收入，應依照財稅〔2016〕36號文件中“對土地所有者出讓土地使用權免征增值稅”的規定執行。

5.福建國稅解答：12366營改增熱點問答（4.25）-福建10.個人因房屋拆遷取得拆遷補償款是否免征增值稅？

答：拆遷補償款不屬于增值稅征收范圍，不征收增值稅。

《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）規定，《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）中關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

6.福建國稅解答：個人因房屋拆遷取得拆遷補償款是否免征增值稅

答：拆遷補償款不屬于增值稅征收范圍，不征收增值稅。

7.云南國稅解答：某酒店因縣政府統一開發被拆遷，回遷前每年政府補助一定的拆遷安置費，企業取得的拆遷安置費是否征收增值稅，如何開票？

答：該企業取得由政府支付的拆遷安置費，不屬于向縣政府銷售應稅服務、無形資產或者不動產，不征收增值稅。對方需要提供票據的，按《云南省財政廳國稅局地稅局關于會計核算憑證有關事項的公告》（2013年第3號）辦理。

8.山西國稅解答：《稅收政策問題解答》（2018年第1期）第1問：企業取得政府支付的拆遷補償費是否征收增值稅，是否需要開具增值稅發票？

答：按照《中人民共和國增值稅暫行條例》規定，拆遷補償費不屬于增值稅的征稅范圍，因此，企業取得拆遷補償費不征收增值稅，不開具發票。

筆者以為重慶、北京、湖北的解答比較符合現行法律法規；認為拆遷補償費不屬于增值稅征稅范圍的解答，不符合《全國推開營改增業務操作指引》關于財稅〔2016〕36號附件3（三十七）解讀中關于“土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，滿足征收增值稅的各個征稅要素，不應排除在征稅范圍之外”，給予“增值稅免稅政策”的規定。

（二）支付拆遷補償款的

房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。

房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

房地產開發企業向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現行規定計算扣除。

【政策依據】《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（三）項第10點、財稅〔2016〕140號第七條、國家稅務總局公告2016年第86號第一條

上述內容總結如下圖：

房支付的拆遷費用，如果取得專用發票，能否抵扣是可以抵扣進項稅額的？我們先來看北京國稅的解答。

問：“企業的房產被拆遷，獲得了另一處的房產補償和一部分現金補償，被拆遷企業是不是要把作為補償的房屋作價加上取得的現金補償收入按銷售不動產來繳納增值稅？被拆遷企業獲得的補償房屋對應的進項稅額，是否可以抵扣？

答：取得的拆遷補償款（現金補償和房屋補償）按照轉讓不動產繳納增值稅。取得的補償房屋若可以取得增值稅專用發票，是可以抵扣進項稅額的。

對上述答復的分析探究：

（一）如果取得專票可以抵扣，會存在一筆拆遷支出對增值稅兩種影響的可能

房地產開發企業中的一般納稅人支付給政府地價款中包含的拆遷補償費用取得的是財政票據，不存在進項抵扣的問題。向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，若取得專用發票，根據財稅〔2016〕140號第七條第二款的規定，允許在計算銷售額時扣除。若適用北京稅務的上述答復，有可能會出現同樣一筆拆遷補償費支出對增值稅的兩種影響：一是憑取得對方開具的專用發票，進項抵扣；二是憑拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料，從銷售額中抵減。

（二）產權調換時，房地產企業給被拆遷者的房屋，屬于拆遷費用

為此筆者致電北京稅務12366，6月19日收到短信答復主要內容是節選如下：參照《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》(國稅函〔2007〕768號)第一條的規定，房地產開發企業營改增前按照規定應繳納營業稅。營改增后，該業務“以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換”的性質并未發生變化。因此，房地產開發企業應按照規定繳納增值稅，同時如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發票，可以按照規定抵扣進項稅，不應確認為拆遷費用在計算增值稅銷售額時扣除。

筆者認為取得專票的產權調換，不認定為拆遷費用不妥。一是《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號）第二十一條規定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。也就是說貨幣補償和產權調換都屬于拆遷補償費用；二是北京稅務答復中“取得的拆遷補償款（現金補償和房屋補償）”認為現金補償和房屋補償都是拆遷補償款，也就是說產權調換時的房屋補償也是拆遷補償的費用，這次的答復與以前的答復自相矛盾。

（三）憑專票抵扣和差額計稅是否可以二選一？否！

筆者再次質疑上述答復，6月30日得到的答復是：根據財稅〔2016〕140號“在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。”的規定，拆遷補償費用如果可以取得專用發票，可以憑發票進項抵扣，也可以在銷售額中扣除。也就是說，進項抵扣和差額計稅可以二選一。

結合前續相關文件，筆者認為這個“也”應該是說“向政府部門支付的征地和拆遷補償費用”可以，向“其他單位或個人支付的拆遷補償費用”也允許在計算銷售額時扣除。為此筆者再次致電納稅服務熱線12366（全國），2020年7月1日納稅服務熱線12366（全國業務）回復，經工單請示總局，明確答復如下：拆遷補償費屬于可以從銷售額中扣減的項目，只能差額計稅，就算取得專用發票，也不得進項抵扣。

七、土地增值稅

（一）取得的拆遷費用

1.拆遷中取得轉讓房地產收入應納土地增值稅

轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

【政策依據】《中人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條、第五條

據此規定拆遷補償無論是貨幣收入、實物收入和其他收入均應按照規定計算繳納土地增值稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收。需要注意的是目前轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物才屬于土地增值稅征稅范圍，轉讓集體土地使用權、地上建筑物及附著物不屬于土地增值稅的征稅范圍。

2.因城市規劃、國家建設需要轉讓有免稅的規定

《中人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規定，因國家建設需要依法征收、收回的房地產免征土地增值稅。《中人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定，條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法征用（收）、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權,免征土地增值稅。

因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本法規免征上地增值稅。

符合上述免稅法規的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

財稅〔2006〕21號第四條，關于因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題規定，《中人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產免征土地增值稅（減免性質代碼：11129902，政策依據：財稅〔2006〕21號），應報送：

（1）《納稅人減免稅申請核準表》1份。

（2）減免稅申請報告。

（3）不動產權屬資料復印件。

（4）政府依法征用、收回土地使用權文件復印件。

因國家建設需要依法征用、收回的房地產土地增值稅減免（減免性質代碼：11129905，政策依據：《中人民共和國土地增值稅暫行條例》），應報送：

（1）《納稅人減免稅申請核準表》1份。

（2）減免稅申請報告。

（3）不動產權屬資料復印件。

（4）政府征用、收回土地使用權補償協議復印件。

【政策依據】《中人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條、《中人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條、財稅〔2006〕21號、《全國稅務機關納稅服務規范》

（二）支付的拆遷補償費

1、房地產開發企業在計算土地增值稅時土地征用及拆遷補償費的范圍

房地產開發企業支付的土地征用及拆遷補償費，可以作為開發土地和新建房及配套設施（簡稱房地產開發）的成本，作為計算增值額的扣除項目。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

【政策依據】《中人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條

2、關于拆遷安置土地增值稅計算問題

（1）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

（2）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發〔2006〕187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（3）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

【政策依據】國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函〔2010〕220號）第六條

八、企業所得稅

（一）取得的政策性搬遷補償收入的處理

企業取得的政策性搬遷（不包括企業自行搬遷或商業性搬遷等非政策性搬遷）補償收入，是指企業由于搬遷取得的貨幣性和非貨幣性補償收入。具體包括：

（一）對被征用資產價值的補償；

（二）因搬遷、安置而給予的補償；

（三）對停產停業形成的損失而給予的補償；

（四）資產搬遷過程中遭到毀損而取得的保險賠款；

（五）其他補償收入。

企業在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。

【政策依據】國家稅務總局關于發布《企業政策性搬遷所得稅管理辦法》的公告（國家稅務總局公告2012年第40號）

（二）房地產經營業務支付的拆遷補償費應作為開發產品計稅成本支出

土地征用費及拆遷補償費作為房地產開發經營業務的開發產品計稅成本支出，指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

【政策依據】《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發200931號)第二十七條

九、其他稅費

（一）個人所得稅

《財政部 國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）第一條規定，對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

上述“國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法”，是指拆遷方面的規定，并不是指具體的哪部法律法規或規章。

（二）契稅

2012年12年16起執行的《財政部 國家稅務總局關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號）第三條規定，市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定征收契稅。