由于項目開發的長周期性，房地產企業何時確認收入、結轉成本一直是一個重要的爭議問題，在此也談談我的看法。

一、對于收入確認會計準則的規定

舊的收入準則規定銷售商品收入的確認需要同時滿足5個條件：

(1)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;

(2)企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制;

(3)收入的金額能夠可靠地計量;

(4)相關的經濟利益很可能流入企業;

(5)相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。

這里的規則主要是要求企業按照時點法確認收入，這個時點通常是企業交房。

新的收入準則規定，企業應當在履行了合同中的履約義務，即在客戶取得相關商品控制權時確認收入。所謂取得相關商品控制權，是指能夠主導該商品的使用并從中獲得幾乎全部的經濟利益。在判斷客戶是否已取得商品控制權時，企業應當考慮下列跡象：

(1)企業就該商品享有現時收款權利，即客戶就該商品負有現時付款義務;

(2)企業已將該商品的法定所有權轉移給客戶，即客戶已擁有該商品的法定所有權;

(3)企業已將該商品實物轉移給客戶，即客戶已實物占有該商品;

(4)企業已將該商品所有權上的主要風險和報酬轉移給客戶，即客戶已取得該商品所有權上的主要風險和報酬;

(5)客戶已接受該商品;

(6)其他表明客戶已取得商品控制權的跡象。

相比舊的會計準則，新準則更側重于控制權的轉移，那么從房企經營來看，也應當是交房的時點。當然在新準則中還有關于某一時段確認收入的規定，碧桂園就曾率先在2017年年報采用了這種方法，但實務中大家的理解還有爭議，我在這里不討論這個角度，依然從時點確認收入角度來看。

二、常規情況下房地產企業結轉收入和成本的時間節點

根據上面的分析，其實我們可以對常規情況下房地產企業收入成本結轉做出判斷：

1、收入結轉的時點

房地產企業交房時間應作為收入結轉時點，這里又有一個問題，如果合同約定交房日期和實際交房日期不吻合怎么辦?我的看法是應按照實際交房日期。

2、成本結轉的時點

成本結轉實際上有兩個環節，一個是從開發成本轉到開發產品的環節，另一個才是從開發產品轉到主營業務成本的環節。第二個環節當然是和交房的收入確認時點保持一致，第一個環節如何確認?我認為應以竣工驗收時間節點為準，竣工驗收意味著法律上和事實上房屋都已經完工，那么自然應該轉入開發產品(庫存商品)。

三、中小房企收入成本結轉的痛點

按照常的邏輯，房地產企業應該先決算，再竣工驗收，最后再交房，這樣的話再交房的時點，成本的確認也是沒有問題的，但大量的中小房企在實務中由于種種原因導致決算以及竣工驗收滯后，而交房時間卻不能隨意后延，結果就是交房與決算和竣工驗收次序倒置。

這樣的情況下如果交房企業確認收入就會出現巨大的麻煩，收入是確定的，而由于決算尚未做完，成本最終是多少可能還無法最終確定，加之行業內普遍存在的壓款現象，導致房企向總包方付款數量不足，總包方也向房企開具發票數量不足，財務人員更是不敢隨意結轉收入和成本，擔心由此引發所得稅的風險。

案例

a房企已經于2019年12月交房，但截止2019年年末，由于甲方乙方雙方就工程量有爭議，決算尚未完成，房企支付給總包方4億元工程款并已經取得4億元發票，但按照房企財務預計至少還有2億元未支付，發票也未取得，請問2019那年年末是否結轉收入和成本?

這個案例就是一個典型的兩難境地，結轉收入的話，成本無法準確計量，如果按照預估，發票也無法全部取得，2億元發票如果在次年匯算清繳結束前還沒有取得，面臨25%所得稅補稅，企業無法接受!但如果不結轉的話，按照所得稅的邏輯又會出現巨大風險：

按照國稅發200931號文規定，開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

(二)開發產品已開始投入使用。

(三)開發產品已取得了初始產權證明。

那么交房就是典型的開始投入使用，必須視為所得稅的完工，也就意味著所得稅要求將交房年度視為完工年度，企業必須將實際成本計算出的實際毛利與預計毛利之間差額在當年度調整計入當期所得稅匯算結果，實務中絕大多數情況下實際毛利遠大于預計毛利，因此完工年度所得稅調增補稅是大概率事件，這是企業猶豫不決的根本原因。

四、中小房企收入成本結轉痛點的解決方案

面對結轉收入的兩年境地，企業有沒有解決方案?我個人建議從兩個角度考慮：

1、可將交房日期預先設計，盡量不要放在年末，而是放在年初，這樣可以為企業決算和竣工驗收多爭取一年的時間。

2、完工當年如果真的由于決算和發票原因沒有結轉收入成本，稅務機關提出質疑的，可考慮引用《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)文件關于收入確認標準進行溝通：

企業銷售商品同時滿足下列條件的，應確認收入的實現：

1.商品銷售合同已經簽訂，企業已將商品所有權相關的主要風險和報酬轉移給購貨方;

2.企業對已售出的商品既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有實施有效控制;

3.收入的金額能夠可靠地計量;

4.已發生或將發生的銷售方的成本能夠可靠地核算。