不動產的轉讓包括住宅轉讓、商業用房轉讓以及工業用房的轉讓。由于許多文章已經對住宅的轉讓涉稅問題進行了細致的研究分析，而工業用房的轉讓又相對較少，本文僅從個人轉讓商業用房所涉及的稅費進行分析，為企業的決策者及個人投資者提供決策參考。

一、個人轉讓商業用房所涉及的范圍

個人轉讓商業用房是指個人轉讓各類商店、門市部、飲食店、糧油店、旅社、招待所等從事商業和為居民生活服務所用的房屋，以及辦公用房，如寫字樓，還包括車庫等。

二、個人名下的商業用房轉讓應交納的稅費

(一)應繳納的各項稅費

1、增值稅：

個人名下的商業用房轉讓的增值稅應以全部價款減去購置原價后按5%征收率計算繳納增值稅。

根據財稅2016年36號文附件二銷售不動產的規定：“個人銷售期取得的不動產(不含住宅)，應以取得的全部價款和價外費用減去該不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按5%的征收率繳納”，因此，個人名下的商業用房轉讓，應以全部價款減去購置原價后按5%征收率計算繳納增值稅。在這里不能享受住宅滿一定時期轉讓的優惠政策，也不區分新老項目，全部按差價簡易計稅。

2、印花稅：

按個人名下的商業用房轉讓交易金額的萬分之五繳納印花稅。

3、土地增值稅：

a)先計算可以扣除項目金額b)計算收入c)收入-扣除項目金額=增值額d)增值額/扣除項目金額=增值率e)按稅率計算稅額

土地增值稅的計算關鍵是扣除項目金額，而以下相關規定對扣除項目進行了明確。

根據以上規定，個人名下的商業用房轉讓的計算扣除三種方式：

1、按評估價格，建筑物按重置成本*成新率+土地價格(有票)，若土地成本沒票，則評估價格=建筑物評估價格(建筑物按重置成本*成新率)，即土地成本不能扣除;

2、沒評估價，有發票的，按發票金額+發票金額*5%*年數(不足半年按半年算，夠半年不足一年按一年算)。

3、既無評估價格又無發票的可以核定征收，具體比例由當地主管稅務機關根據市場情況核定。

但現實業務中核定征收的情況非常有限。

4、個人所得稅：按財產轉讓所得，即(收入-可扣除成本費用-稅金)*20%

(二)舉例：

李先生2018年在省會城市購商鋪1000平米，此商鋪為老項目，含稅單價3.15萬元/平米，繳納契稅90萬元，發生裝修成本50萬元，于2020年7月份出售，含稅價格為3.675萬元/平米，支付過戶費5000元，計算李先生在轉讓商品過程中應交的各項稅金。

李先生應繳納的各項稅費如下：

1、增值稅：(3.675-3.15)/1.05*1000平米*5%=500*5%=25萬元

2、城建稅：25*7%=1.75萬元

3、教育及地方教育附加：25*(3%+2%)=1.25萬元

4、印花稅：3675*5/10000=1.84萬元

5、土地增值稅：

扣除金額=(1000*3.15/1.05+90+50+1.75+1.25+0.50+1.84)=3145.34萬元

增值額=3.675/1.05*1000-3145.34=354.66萬元

增值率=354.66/3145.34*100%=11.28%

適用30%稅率，土地增值稅=354.66*30%=106.40萬元

6、個人所得稅

所得額=3.675/1.05*1000-(3145.34+106.40)=248.26萬元

應交個人所得稅=248.26*20%=49.65萬元

李先生應繳納各項稅費合計：25+1.75+1.25+1.84+106.40+49.65=185.89萬元

總結：

李先生投資3290萬元，盈利3675-3290-0.5=384.50元，所交稅金為185.89萬元，占利潤比：185.89/384.5*100%=48.35%，接近利潤的一半，稅負非常重。

(三)稅款繳納與發票開具

個人名下的商業用房轉讓在不動產坐落地主管稅務機關繳納各項稅費。