房地產通過提前開具發票的方式優化增值稅稅負，規避全案稅負率低于3%的超繳風險，優化項目現金流，創造資金價值。

　　【涉稅產生原因】

　　1項目預繳稅款的抵扣在最后一道，優先地價抵減銷項;其次進項稅;最后預繳稅款;

　　2增值稅文件中沒有明確的預繳退回機制。

　　【合理性說明】

　　1、關于提前開發票的很多文都已有描述，分別是否違規，是否涉及虛開，觸發納稅義務發生時點是否不需要預繳，筆者這邊就不贅述。

　　2、筆者最近看到另外一個思路，收到預收款，按照全案開具發票，全額申報，免預繳。試著說說自己的理解。

　　【新方式的理解】

　　1、比照了貨物方式

　　(1)貨物或者勞務的增值稅納稅義務發生時間，錢、貨兩清的邏輯，納稅義務發生時點也基于此邏輯下;

　　(2)對于按揭方式銷售房子下，收到首付款時，即全額開具發票，類似開發商已提前觸發納稅義務，與客戶錢貨兩清，業主的首付款是由其提供，按揭款是銀行放款放到開發商手中，業主影響力較弱。

　　2、是否無需全款開具，收多少，開多少。

　　(1)是否可作為首付款，開首付款的發票，按揭回款開具按揭回款的發票，筆者理解回歸貨物銷售邏輯是不行。

　　比照分期收款方式下，采取賒銷和分期收款方式銷售貨物，為書面合同約定的收款日期的當天，無書面合同的或者書面合同沒有約定收款日期的，為貨物發出的當天。按揭回款的時間是不確定。這個納稅義務發生時間還是基于貨物發出。

　　3、納稅人有選擇權嗎

　　納稅人是否有權限去選擇哪些房間預繳，哪些房間不預繳，筆者理解有。需回歸到每一套房間去看，基于現有的規則和邏輯下，如果要提前開具發票的房間，就考慮提前開具發票，不提前開具發票的，就常預繳。

　　ps：如果合理稅籌，房地產企業可做到不預繳，或少預繳，國家少收稅了。實際上還是應該轉變觀念，預繳不是真的稅金，部分意義上是為了平滑財政收入的方式。昨天的10萬人大會就很說明問題了，特殊時期應該有特殊的動作，三軍用命，舉國辦大事是我們的制度優勢。盤活房地產現金流，減少后續增量留抵退稅對財政盤面的擾動，其實也很關鍵。

　　來源：行成思語 作者：槿思成

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　　2016年12月的解析

房開企業提前收取發票如何進行稅務處理

　　前日所發文章建筑業企業未收款開具發票要進行會計處理嗎?，探討了建筑業企業未收款提前向業主或總包方開具發票的會計處理，與此相對應，房地產開發企業或工程總承包企業收到上游企業提前開具的發票，應如何進行會計處理呢?

　　首先要明確的一點是，下游企業未付款或者對應項目未發生銷項稅額，取得上游企業開具的合規的增值稅專用發票，適用一般計稅方法計稅的，可以在規定的時間內認證并申報抵扣，換言之，進項稅額的抵扣不以付款為前提條件，也與本項目是否發生納稅義務無關。

　　其次，提前收取發票的會計處理，也應區分不同情況：

　　情況一：下游企業前期已預提成本且已對「工程施工」或「開發成本」科目進行價稅分離的，即對應的稅額已經計入「應交稅費待認證進項稅額」科目借方的，本期收取專用發票時，相關企業應根據專用發票上注明的增值稅額借記「應交稅費應交增值稅(進項稅額)」科目，同時貸記「應交稅費待認證進項稅額」科目。

　　例1某房開企業2016年8月預提土建建安成本價稅合計數1110萬元，所做分錄為：

　　借：開發成本建安成本 1000萬元

　　應交稅費待認證進項稅額 110萬元

　　貸：應付賬款 1110萬元

　　10月收到建安企業開具專用發票666萬元，應做賬務處理如下：

　　借：應交稅費應交增值稅(進項稅額) 66萬元

　　貸：應交稅費待認證進項稅額 66萬元

　　情況二：下游企業前期未預提成本或已預提成本但未對「工程施工」或「開發成本」科目進行價稅分離的，本期收取專用發票時，相關企業應根據專用發票上注明的增值稅額借記「應交稅費應交增值稅(進項稅額)」科目，同時貸記或赤字借記「工程施工」或「開發成本」科目。

　　例2某工程總承包企業2016年8月預提勞務分包成本價稅合計數309萬元，所做分錄為：

　　借：工程施工合同成本人工費 309萬元

　　貸：應付賬款 309萬元

　　10月要求勞務分包企業開具專用發票103萬元，應做賬務處理如下：

　　借：應交稅費應交增值稅(進項稅額) 3萬元

　　借：工程施工合同成本人工費 -3萬元

　　嗣后，已收取發票對應的工程款實際支付時，直接通過「應付賬款」科目核算即可，涉稅事項已經處理，付款時不再涉及。