但是作為項目地，是否會表示反對？不要著急，我們繼續梳理。

政策規定一：

《財政部 稅務總局關于建筑服務等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）

三、納稅人提供建筑服務取得預收款，應在收到預收款時，以取得的預收款扣除支付的分包款后的余額，按照本條第三款規定的預征率預繳增值稅。

按照現行規定應在建筑服務發生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在建筑服務發生地預繳增值稅。按照現行規定無需在建筑服務發生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在機構所在地預繳增值稅。適用一般計稅方法計稅的項目預征率為2%，適用簡易計稅方法計稅的項目預征率為3%。

收到預收款時，預繳義務發生。本地項目在機構地預繳，跨區域項目在項目地預繳。此時的預繳稅款義務，不僅承擔財政收入在項目地和機構地之間的分配的責任，而且承擔著保證稅款及時足額入庫的責任，屬于應繳稅款的前置預備。

特別注意：此時只能612開頭的不征稅發票。如果提前開具應稅發票，納稅義務提前實現，轉入下一條款。

政策規定二：

《納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第17號）

第三條納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，應按照財稅〔2016〕36號文件規定的納稅義務發生時間和計稅方法，向建筑服務發生地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

也就是說，此時的跨區域建筑安裝工程的異地預繳稅款義務，僅僅承擔著財政收入在項目地和機構地之間的分配的責任。所以，即使提前實現納稅義務，也應該在項目地預繳。只不過，這個預繳和應繳在同一所屬期內完成。

但是需要注意的是，如果屬于分包工程，總包方收到預收款時直接提前向甲方開具應稅發票的話，此時分包款的扣除憑據大概率是沒有取得的。所以導致的直接結果是，總包需要按照票面開具的金額全額預繳增值稅，不僅不能適用差額預繳，而且也不能適用差額計稅。

政策規定三：

第十條一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

上篇已經說到，預收款方式銷售自行開發的房地產項目預繳義務，是為了保證稅款的及時足額入庫，屬于應繳稅款的前置預備。

所以，在本地開發房地產項目預售環節，未開具應稅發票情形下，需要在機構地預繳稅款。

特別注意此時只能開具602“銷售自行開發的房地產項目預收款”不征稅發票。如果開具應稅發票，預繳稅款義務因應繳稅款義務而自動消弭。

但是問題來了。如果屬于異地開發房地產項目呢？

政策規定四：

財稅【2016】36號文附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（十）項第三款：

房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

該規定僅僅對房地產老項目一般計稅方式下應當在項目所在地預繳做了明確規定。對于常見的老項目簡易計稅和新項目一般計稅方式下，是否需要在項目所在地預繳，并未做明確。實務中兩家稅務機關常常因此出現糾紛，實在令人遺憾。

根據“第三只眼”的統計，目前全國各省份對異地房地產開發老項目簡易計稅和新項目一般計稅項目，是否需要異地預繳或者如何預繳，執行口徑并不一致。

河南省的意見是：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅201636號文件附件2）第一條第十款規定：“房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。”

可見，對于房地產企業老項目適用一般計稅的預征問題，政策是明確的。但是目前總局文件未對適用一般計稅方法的新項目，以及適用簡易計稅方法的老項目的跨縣（市、區）開發房產預繳稅款問題作出規定。

本著不影響現有地方財政利益格局和便于加強稅收管理的原則，參照房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目應在項目所在地預繳稅款的有關規定，房地產企業可按以下處理原則申報繳納增值稅：

1、項目所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，房地產企業直接在機構所在地按規定申報納稅；收取預收款的，按規定預交增值稅。

2、項目所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，適用一般計稅方法的房地產企業，應在項目所在地以取得的全部價款和價外費用按3%預征率預繳稅款后，回機構所在地按一般計稅方式申報納稅；適用簡易計稅方法的房地產企業，應在項目所在地以取得的全部價款和價外費用按3%預征率預繳稅款后，回機構所在地按簡易計稅方法申報納稅。

所以，如果屬于異地開發房地產項目，收到預收款時，在納稅義務發生之前，在何處預繳稅款，要根據當地主管稅務機關的口徑，在項目地和機構地之間分配利益。

如果因為提前開具發票，引發納稅義務提前實現，還應當按照當地的口徑，在納稅義務發生當期，在機構地或者項目地預繳稅款，然后在機構地納稅申報。此時預繳和應繳在同一納稅屬期完成。

綜上，不管納稅義務常實現，還是提前實現，對于項目地來說，不會因此產生影響，不會因此造成稅款流失。

來源：蓮稅觀 原標題：增值稅提前確認納稅義務時預繳稅款如何處理

2017年7月的解讀——

“營改增”后，房地產企業增值稅的預交問題 <信源會計 伊春芳>

一、增值稅預繳

（一）一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率繳納增值稅。應預繳的稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

一般納稅人應在取得預收款的次月申報期向主管稅務機關預交稅款

（二）預收款包括分期取得的預收款（首付款+按揭+尾款）、全款取得的預收款。定金屬于預收款。

誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款，但是合同成立且用于抵房款時，應當依法預繳或者申報增值稅。

部分稅務機關對誠意金等有更加細致的規定。例如，房地產開發企業以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目向購房人收入的款項不同時符合下列條件的，均屬于預收款性質，應按規定預繳增值稅；1、收取的款項不超過5萬元（含5萬元）；2、收取的款項從收取之日起3個月內退還給購房人。

注：房地產開發企業在收到預收款時，根據《關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局2016年第23號）附件《商品和服務稅收分類與編碼（試行）》中的分類編碼調整，納稅人應將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本（v2.0.11)

增加6“未發生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形，下設602“銷售自行開發的房地產項目預收款”

使用未發生銷售行為的不征稅項目編碼，發票稅率欄應填不征稅，不得開具增值稅專用發票。

二、增值稅預繳的地點

房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

三、其他稅種預繳的規定

（一）土地增值稅規定，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應納稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應納稅收入不含增值稅應納稅額。

為了方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計稅依據；土地增值稅預征的計稅依據=預收款-應預繳增值稅稅款

例如，一般納稅人采取一般計稅方法，預收款1000萬，土地增值稅預征率為2%，按照稅法規定，預繳土地增值稅為【1000-1000/（1+11）*3%】*2%=19.46

而非1000/（1+11%）*2%=18.02

（二）企業所得稅規定，企業通過式簽訂房地產銷售合同或者預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。