1.政策規定

　　根據財稅201636號第四十五條：

　　(一)納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。

　　取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

　　(二)納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

　　2.總結

　　根據增值稅以票控稅的原則，可將增值稅納稅義務時間順序判斷為：

　　開票日期>收款日期>合同約定付款日期。

　　即：

　　(1)先看是否開票，只要開票就需要繳納增值稅。

　　(2)如果未開票，看是否收款，只要收款就需要繳納增值稅。

　　(3)如果未開票、也未收款，看合同是否有約定付款日。只有達到合同約定付款日且已開始出租才需要繳納增值稅。

　　(4)如果未開票、未收款、同時也未簽合同或合同未約定付款日的，在租賃期結束日才需要繳納增值稅。

　　針對上述1-3項可具體歸類如下：

　　注意：在未開票的情況下：

　　(1)應稅行為未發生，即使已達到合同約定付款日，也不需要繳納增值稅。

　　(2)原則上，未達到合同約定付款日的，即使應稅行為已完成，也無需繳納增值稅。但該情況不符合一般市場交易規則，因此針對該合同付款條件需有合理解釋。

　　3.舉例

　　甲公司將自己開發的辦公樓出租給乙公司，租期2022.1.1至2022.12.31。合同約定乙公司應于2021.12.1支付租金，最終乙公司于2022.3.1支付租金。則甲公司租金納稅義務時間判斷如下：

　　(1)甲公司是否開票：否;

　　(2)甲公司是否收到預收款：否;(租期內才收款不屬于預收)

　　(3)是否達到合同約定付款日：是;則需進一步判斷發生應稅行為時間。

　　(4)約定付款日是否發生應稅行為：否。合同約定2021.12.1日付款，此時尚未起租，不產生增值稅納稅義務。

　　(5)應稅行為何時產生：2022.1.1。該日滿足發生應稅行為且達到合同約定付款日，因此本例中2022.1.1為納稅義務發生時間。

　　延伸1：

　　如果本例中未簽合同，則取得索取銷售款項憑據的條件不復存在。納稅義務時間為：發生應稅行為并收訖銷售款項的當天，即2022.3.1。

　　延伸2：

　　如果本例中未簽合同，乙公司于2023.2.1才付款，則納稅義務時間如何定?

　　根據規定，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務完成的當天。由于此時服務完成日早于付款日，因此納稅義務時間應為2022.12.31。

　　4.稅籌點

　　(1)對于關聯方租賃的，可延緩應付租金日期，以獲取遞延納稅資金效益;

　　(2)如果合同約定收款晚于租賃行為發生的(如年末一次收取當年租金)，無需按權責發生制按月計提租金收入繳納增值稅，于約定收款日繳納增值稅即可。

　　但需注意應付租金日最好不晚于租賃結束日。如果應付租金日過分晚于租賃期結束日，即使原則上增值稅也可按應付租金日計繳，但存在被稅局認為不具有商業合理性而做出調整的風險。(本文來源：旺文生義)

　　二、所得稅

　　1.政策依據

　　根據《企業所得稅法實施條例》第十九條：

　　租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。

　　2.總結

　　針對企業所得稅，具體分以下兩種判斷：

　　(1)合同有約定付款日期的，以合同約定日期作為所得稅納稅義務發生時間，確認租金收入。即使提前收到租金，也可不作為應稅收入。亦無需按權責發生制計提租金收入。

　　(2)合同未約定付款日期的：可按權責發生制確認租金收入;

　　此外，對于租期跨年，且租金提前一次支付的，可在租賃期內均攤計稅。

　　根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函201079號)：一、關于租金收入確認問題

　　如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

　　3.稅籌點

　　根據企業盈虧情況，合理確定租金付款日。

　　(1)如企業前盈后虧，可推遲租金收款日，延遲租金收入納稅義務時間。

　　(2)如企業存在即將到期未彌補虧損，則應盡量前移租金付款日，避免喪失彌補虧損機會。但同時需要提前繳納增值稅，以及關注承租方是否接受。

　　三、房產稅

　　對于出租房屋建筑物的，還需考慮房產稅的納稅義務時間。

　　1.政策規定

　　根據《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發200389號)規定：納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅。

　　2.總結

　　房產稅的納稅義務起始時間為出租的次月。

　　但該規定只明確了房產稅的納稅義務起點，未明確不同收租情況下具體何時繳納房產稅。

　　一般而言，支付租金有三種情況：

　　(1)按月支付租金;

　　(2)先付租金(如年初一次性收取當年租金);

　　(3)后附租金(如年末或次年再一次支付當年或上年租金);

　　根據《中人民共和國房產稅暫行條例》第七條規定：房產稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政政府規定。

　　由此可見，房產稅的納稅征管屬地性較強，各省市不一致，具體需按當地規定。

　　實務中從租計征的，一般分為按月征收和按季度征收。

　　如果約定按月支付租金，則租金收入與納稅期限可匹配。即使季度申報房產稅，也不受影響。但另外兩種情況，何時繳納房產稅目前仍然存在爭議。

　　各地口徑及何時繳納見后續分析：一次收取租金何時繳納房產稅?

　　四、印花稅

　　1.政策規定

　　根據《印花稅法》第十五條規定：印花稅的納稅義務發生時間為納稅人書立應稅憑證的當日。

　　2.總結

　　因此租金收入繳納印花稅的時間為簽訂租賃合同當日，與何時開票、付款無關。