不動產差額征增值稅

(1)轉讓舊的不動產：財稅〔2016〕47號)第三條第(二)項

2016年5月1日前： 轉讓不動產銷售額=全部價款和價外費用-原價或取得時的作價)按5%在不動產地預交，再回注冊地納稅申報(0申報) 鏈接

2016年5月1日后：轉讓不動產銷售額=【一般納稅人=全部價款和價外費在不動產當地按5%預交，回注冊地納稅申報】 【小規納稅人和個體和個人=(全部價款和價外費-原價或取得時的作價)在不動產當地按5%預繳增值稅，回注冊地納稅0申報】

差額交增值稅，但全額開票給買主

(1)一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

(2)一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

(3)小規模納稅人銷售其取得(不含自建)的不動產(不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產)，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

(4)其他個人銷售其取得(不含自建)的不動產(不含其購買的住房)，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

(5)僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市：個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

——《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2第一條第(八)項/附件3第五條

(6)轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權

納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

(2)房地產的地價款：財稅〔2016〕36號附件2第一條第(三)項第10點

房地產企業銷售額=(全部價款和價外費用-土地出讓金)交增值稅，但全額開票購房者

房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。 房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。——《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2第一條第(三)項第10點

(3)融資租賃服務：(財稅〔2013〕106號)附件2第一條第(四)

融資租賃銷售收入=(全部價款和價外費用-借款利息-發行債劵利息-車輛購置稅)，但全額開票給承租人

經人民銀行、銀監會或者商務部批準從事融資租賃業務的試點納稅人，提供融資租賃服務，以取得的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發行債券利息和車輛購置稅后的余額為銷售額

(4)融資性售后回租：財稅〔2016〕36號)附件2第一條第(三)項第5點

融資性售后回租銷售收入=【全部價款和價外費用(不含本金)-借款利息-發行債劵利息】，但全額開票給承租人

(2)經人民銀行、銀監會或者商務部批準從事融資租賃業務的試點納稅人，提供融資性售后回租服務，以取得的全部價款和價外費用(不含本金)，扣除對外支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發行債券利息后的余額作為銷售額。

①以向承租方收取的全部價款和價外費用，扣除向承租方收取的價款本金，以及對外支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發行債券利息后的余額為銷售額。

納稅人提供有形動產融資性售后回租服務，計算當期銷售額時可以扣除的價款本金，為書面合同約定的當期應當收取的本金。無書面合同或者書面合同沒有約定的，為當期實際收取的本金。

試點納稅人提供有形動產融資性售后回租服務，向承租方收取的有形動產價款本金，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。

②以向承租方收取的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發行債券利息后的余額為銷售額。

——《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2第一條第(三)項第5點

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